弟からの電話
大友哲哉です。
数年ぶりに弟から電話が掛かってきました。
ちなみに私の実家は千葉県市原市です。
引越しするので、連帯保証人になってほしいとのこと。
不動産会社で入居申込書を書いている途中での電話です。
ありがちです。
その後、確認の電話が掛かってきました。
どこの会社かなーーーー
大東建託でした。
いやー、すばらしい研究材料です。
弟の親睦もかねていろいろ聞いてみたいと思います。
2008年9月 2日
2008年5月13日
キケン！？高齢者専用住宅の真相
こんにちは。実践！金持ち大家塾板橋校の大友哲哉です。
アパート・マンションの新築の相談を受けていると、
中には高齢者向け賃貸住宅の企画書もあります。
たしかに、高齢者をターゲットにした土地活用は良さそうです。
これから高齢者は増える一方、
しかも高齢者向け賃貸住宅はまだまだ少ない、
国も高齢者向け優良賃貸住宅制度（以下高優賃）というのを用意して
助成や高齢者向けサービスや家賃債務保証などで
バックアップしています。
ところが、NPO法人市民福祉団体全国協議会のあるメンバーによると、
高優賃で建設した建設会社などから、
入居者を紹介してくれと懇願してくるそうです。
高優賃は入居者獲得に相当苦労している、というのです。
いろいろな理由はあるのだろうけど、
実は「高齢者専用住宅って需要がない」というのが、
NPO法人市民福祉団体全国協議会の実施したアンケートから
分かるのです。
なんと！
高齢者専用住宅で暮らしたくない、という回答が約８８％！！！
そりゃーーーーー入居者募集に苦労するでしょーーーーー
・・・私、
以前から高齢者"専用"住宅に、なんとなく違和感を感じていました。
明海大学不動産学部にいたころ、
近くのそうした物件に住んでいるおじいさんに、
パソコンを教えていたことがあります。
（大学のアルバイト募集に掲示があり応募したのです）
その物件は、ホテルのような受付があり、
卓球やビリヤードができる部屋があり、
介護スタッフや医療スタッフもいたと思います。
居室は広々、オレの住んでる部屋の4倍はあるなー、なんて思ったものです。
そのおじいさんがいつもボヤいていたのは、
「まわりはジジイババアばっかりでツマラン」でした。
そのおじいさんも一緒ではないか、と思ったのものですが、
彼よりも、もっと年上で元気のない方も多くいたので、
楽しくはなかったでしょうね。
私自身も、
その空間がどうにもこうにもなじめなかった思い出があります。
なので、私の親が支援が必要になったときに、
そういう施設にお願いするのは罪悪感があります。
「しょうがない」
これが、いままでの考えでした。
ところが、先日、
最新土地活用セミナー2008
http://www.superfp.com/000324.html
に、浦田先生に招待されて参加したところ、
別の、高齢者向け賃貸住宅の活用法を知りました。
福祉長屋コミュニティハイツ
http://www.seniornet.ne.jp/nagaya-owner.htm
（詳細については、別の機会に譲ります。）
高齢化社会→高齢者の住宅需要増→高齢者専用住宅も大人気！
と、短絡的に考えて土地活用すると痛い目に合う（可能性がある）
というのがよく分かりました。
支援が必要な高齢者があちこちに点在するとコストが掛かるから、
そういう人たちを一箇所に集めればいいだろう・・
そんな効率重視のサービス精神ゼロで作られた制度や賃貸物件が、
入居者に支持されるワケがありません。
最新土地活用セミナー2008
http://www.superfp.com/000324.html
に参加して、
土地活用を考えるのに「建てたくて建てたくて仕方がない！」
という会社や営業マンの言うことを鵜呑みにしてはいけない。
利回りや効率性ばかり重視して入居者を軽視してはいけない。
土地活用に万能策はない。
と改めて考えさせられたセミナーでした。
◎もし今、土地活用をお考えで、企画提案書があって、
これでよいのだろうか？ もっと良い方法があるのではないか？
とお悩みでしたら、私が無料でアドバイスいたします。
アパ・マン新築企画提案書、無料で診断。今すぐクリック！
http://www.e-itabashi.net/archives/53991347.html
↑大家塾会員ではない方も無料です。その理由は？
リンク先でよくご確認を。
◎企画するに当たっての基本知識は大家塾DVDをご活用下さい。
高齢者の人口統計（予測も）の調べ方などは、
最強のアパ・マン経営企画法その１で解説。
http://www.e-itabashi.net/archives/65018725.html
実際の事業の収支計画の裏のウラまで見る方法などは、
最強のアパ・マン経営企画法その２で解説。
http://www.e-itabashi.net/archives/65034733.html
アパート・マンションの新築の相談を受けていると、
中には高齢者向け賃貸住宅の企画書もあります。
たしかに、高齢者をターゲットにした土地活用は良さそうです。
これから高齢者は増える一方、
しかも高齢者向け賃貸住宅はまだまだ少ない、
国も高齢者向け優良賃貸住宅制度（以下高優賃）というのを用意して
助成や高齢者向けサービスや家賃債務保証などで
バックアップしています。
ところが、NPO法人市民福祉団体全国協議会のあるメンバーによると、
高優賃で建設した建設会社などから、
入居者を紹介してくれと懇願してくるそうです。
高優賃は入居者獲得に相当苦労している、というのです。
いろいろな理由はあるのだろうけど、
実は「高齢者専用住宅って需要がない」というのが、
NPO法人市民福祉団体全国協議会の実施したアンケートから
分かるのです。
なんと！
高齢者専用住宅で暮らしたくない、という回答が約８８％！！！
そりゃーーーーー入居者募集に苦労するでしょーーーーー
・・・私、
以前から高齢者"専用"住宅に、なんとなく違和感を感じていました。
明海大学不動産学部にいたころ、
近くのそうした物件に住んでいるおじいさんに、
パソコンを教えていたことがあります。
（大学のアルバイト募集に掲示があり応募したのです）
その物件は、ホテルのような受付があり、
卓球やビリヤードができる部屋があり、
介護スタッフや医療スタッフもいたと思います。
居室は広々、オレの住んでる部屋の4倍はあるなー、なんて思ったものです。
そのおじいさんがいつもボヤいていたのは、
「まわりはジジイババアばっかりでツマラン」でした。
そのおじいさんも一緒ではないか、と思ったのものですが、
彼よりも、もっと年上で元気のない方も多くいたので、
楽しくはなかったでしょうね。
私自身も、
その空間がどうにもこうにもなじめなかった思い出があります。
なので、私の親が支援が必要になったときに、
そういう施設にお願いするのは罪悪感があります。
「しょうがない」
これが、いままでの考えでした。
ところが、先日、
最新土地活用セミナー2008
http://www.superfp.com/000324.html
に、浦田先生に招待されて参加したところ、
別の、高齢者向け賃貸住宅の活用法を知りました。
福祉長屋コミュニティハイツ
http://www.seniornet.ne.jp/nagaya-owner.htm
（詳細については、別の機会に譲ります。）
高齢化社会→高齢者の住宅需要増→高齢者専用住宅も大人気！
と、短絡的に考えて土地活用すると痛い目に合う（可能性がある）
というのがよく分かりました。
支援が必要な高齢者があちこちに点在するとコストが掛かるから、
そういう人たちを一箇所に集めればいいだろう・・
そんな効率重視のサービス精神ゼロで作られた制度や賃貸物件が、
入居者に支持されるワケがありません。
最新土地活用セミナー2008
http://www.superfp.com/000324.html
に参加して、
土地活用を考えるのに「建てたくて建てたくて仕方がない！」
という会社や営業マンの言うことを鵜呑みにしてはいけない。
利回りや効率性ばかり重視して入居者を軽視してはいけない。
土地活用に万能策はない。
と改めて考えさせられたセミナーでした。
◎もし今、土地活用をお考えで、企画提案書があって、
これでよいのだろうか？ もっと良い方法があるのではないか？
とお悩みでしたら、私が無料でアドバイスいたします。
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リンク先でよくご確認を。
◎企画するに当たっての基本知識は大家塾DVDをご活用下さい。
高齢者の人口統計（予測も）の調べ方などは、
最強のアパ・マン経営企画法その１で解説。
http://www.e-itabashi.net/archives/65018725.html
実際の事業の収支計画の裏のウラまで見る方法などは、
最強のアパ・マン経営企画法その２で解説。
http://www.e-itabashi.net/archives/65034733.html
2008年5月 2日
時期外れの退去、あなたはどうします？カラーコーディネイトの提案
この時期の退去、あなたはどうします？
大友からの一つの提案。
現状復旧でもカラーコーディネイト。
壁・天井クロス
アクセント用クロス
床
土間
巾木
枠・扉塗装
現状復旧だからといって前と同じ色や素材を使う必要はありません。
低価格の量産品でも色や模様の組み合わせは多数あります。
その物件の特徴に合ったカラーコーディネイトで、
紹介率、成約率アップを図るのです。
築年数の経っている物件で
プロにカラーコーディネートされた物件は皆無。
似たような物件、似たような家賃なら、勝負は見えてます。
気になるカラーコーディネイトの費用は？ たったの○万円。
大友からの一つの提案。
現状復旧でもカラーコーディネイト。
壁・天井クロス
アクセント用クロス
床
土間
巾木
枠・扉塗装
現状復旧だからといって前と同じ色や素材を使う必要はありません。
低価格の量産品でも色や模様の組み合わせは多数あります。
その物件の特徴に合ったカラーコーディネイトで、
紹介率、成約率アップを図るのです。
築年数の経っている物件で
プロにカラーコーディネートされた物件は皆無。
似たような物件、似たような家賃なら、勝負は見えてます。
気になるカラーコーディネイトの費用は？ たったの○万円。
