貧乏大家さんの敗者復活セミナー
まだ築13年くらいなのにの、ナゼか経営が苦しい大家さん必見です。
アパ・マン経営の成否は企画で８割決まると言われています。
そんなこと言われても、も う既に建ててしまった人、買ってしまった人、相続してしまった人は、どうしようもありませんよね。
そこで、今回は、残りの２割でどこまで挽回できるのか、 その限界に迫ります。
こんにちは、大家塾板橋校の大友哲哉です。
築13年くらいの大家さん、最近経営がちょっと厳しい理由を「たまたま」と思ってはいませんか？
たまたまなんかではありません。
そう思いたくなる気持ちはわかりますが、現実は厳しいです。
こんな自覚症状、ありませんか？
ある大家さんの例をご覧下さい。
この大家さんのことが他人事に思えないなら、7月6日の大家塾にぜひ、ご参加を。
新築時や取得時点で表面利回りで10%未満だったら、木造は築7,8年、RCなら12,3年、中古購入なら4,5年から、この大家さんみたいに年々苦しくなる一方です。それは借入金の返済が終わるまで続きます。
仮に、満室で収入は一定で、しかも余計な修繕費が増えなくても、なぜか税金が増えるという、アパ・マン経営のからくりのために、どうあがいても年々苦しくなる一方なのです。
現実には、収入も減って支出も増えるわけで、苦しさに二重にも三重にも輪を掛けられるのです。
気付いて対応するのが、早ければ早いほど、対処の選択肢が多いです。それも大きな痛みを伴わないで。
遅ければ遅いほど、対処の選択肢が狭まります。それも大きな痛みを伴って。
今、なんだかちょっと苦しい・・・、そんな軽い症状のうちだからこそできる対処療法があります。
トピックは次の通りです。クリックで拡大します。
敗者復活セミナー
オススメは、家賃値上げの事例紹介、です。
クリックすると当日のほかの写真もご覧になれます。
参加者の声はこちら
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築13年くらいの大家さん、最近経営がちょっと厳しい理由を「たまたま」と思ってはいませんか？
- たまたま、空室が続いたから？
- たまたま、修繕費が多かったから？
- たまたま、家賃滞納者がいたから？
たまたまなんかではありません。
そう思いたくなる気持ちはわかりますが、現実は厳しいです。
こんな自覚症状、ありませんか？
- 空室の増加
- 家賃の下落
- 借入返済額の増加
- 修繕費の増加
- 不良入居者の増加
- 滞納家賃の増加
- 所得税の増加
- 人口減少
- 新築着工数の増加
- 入居募集費の上昇傾向
- 大手不動産会社の賃貸経営進出
- 高齢化社会
- 留学生100万人計画
- 移民1000万人計画
- 消費税の上昇傾向
- 相続税の上昇傾向
ある大家さんの例をご覧下さい。
○○○号室が退去するけど、今まで同じようにクリーニングだけでいいや、錆や塗装のはがれや設備がちょっと古臭くなってきた気もするけど大丈夫だろう。不動産会社はアレコレ直したほうがいいっていうけど、それは自分たちの仕事になるからだからな、オレは騙されんぞ、20万30万払うくらいなら3000円下げて募集したほうがいい・・・、と思っていたけど3ヶ月たっても埋まらないし、別の部屋も空いてきたなあ、やっぱりお金掛けて見栄え良くするか、でも少しでも安くしたいから値切ってやろう・・・、と思っていたらなんだかんだで時間が掛かってあれから6ヶ月で空室が３つになってしまった、なんだよあのリフォーム屋は！ 雑な工事するから埋まらないんじゃないか！ って値切ったほうも悪いかな？ あーもーしょうがない、もうちょっと家賃下げるか、え？ 今月から広告費は2カ月分にしますだって？ なんだこの悪徳不動産会社は！？ え？ ほかもそうだって？ しょうがないなあ、もうどうでもいいから、早く満室にしてくれ！ ・・・ああ、やっと満室になったよ、今年も終わりだ、確定申告だ、空室が多かったし修繕にもお金使ったから税金はたいしたことないだろう・・・って、なんで去年より税金高いんだ！？ 税理士！ どうなってんだよ！ ん？ 税制が変わった？ リソクやゲンカショウキャクヒがなくなってくるからしょうがない？ 意味が良くわからないけど、そういうものなのか？ まあ税金は値切れないから払っとくか・・・、なんか銀行から葉書が来たよ、金利改定？ 改定っていうか上げるってことだろ、返済金額が増えるってなんだソレはッ？ え？ ○○○号の入居者が家賃払ってない？ 家賃下げたせいで収入も低い入居者だったからなあ、修繕にも金掛かったし税金も払ったし、借入金の返済も増えたしで、貯金減っちゃってるよ、もうどうしよ、・・・ってまた別の部屋も空いちゃったよ、うーん、ああ今回は最初からキッチリきれいな部屋にして家賃も元の水準に戻そうかな・・・、って思ったらお金ないよ、こりゃまたケチケチリフォームだな、家賃もちょっと下げればいいか・・・・・・・・・・
ってアレ？ これって泥沼にはまってない？
5年、10年先ってどうなっちゃうの？
ってアレ？ これって泥沼にはまってない？
5年、10年先ってどうなっちゃうの？
この大家さんのことが他人事に思えないなら、7月6日の大家塾にぜひ、ご参加を。
新築時や取得時点で表面利回りで10%未満だったら、木造は築7,8年、RCなら12,3年、中古購入なら4,5年から、この大家さんみたいに年々苦しくなる一方です。それは借入金の返済が終わるまで続きます。
仮に、満室で収入は一定で、しかも余計な修繕費が増えなくても、なぜか税金が増えるという、アパ・マン経営のからくりのために、どうあがいても年々苦しくなる一方なのです。
現実には、収入も減って支出も増えるわけで、苦しさに二重にも三重にも輪を掛けられるのです。
気付いて対応するのが、早ければ早いほど、対処の選択肢が多いです。それも大きな痛みを伴わないで。
遅ければ遅いほど、対処の選択肢が狭まります。それも大きな痛みを伴って。
今、なんだかちょっと苦しい・・・、そんな軽い症状のうちだからこそできる対処療法があります。
- いかに支出を減らすか
- いかに収入を増やすか
- いかに節税するか
トピックは次の通りです。クリックで拡大します。
敗者復活セミナー
オススメは、家賃値上げの事例紹介、です。
《開催概要》 貧乏大家さんの敗者復活セミナー
追伸
あなたのアパ・マンが本来稼げる能力を１００％発揮していないで、余計な経費ばかり掛けていたら、経営が苦しくなるのは当然ですよね？
対応するのが早ければ早いほど、稼げる能力を全開にすることも、無駄な経費を抑えることもやりやすいです。
今回のオススメは、家賃を値上げした事例紹介です。昭和５３年のRCのマンション。オーナーチェンジの手続きで、家賃を約５％アップさせました。大規模リフォームをしたから？ してません。何か設備を追加したから？ してません。もともと家賃が相場より安かった？ むしろ高いです。
今後のあなたの経営にお役立て下さい。
当日の様子はこちら
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参加者の声はこちら
- 敗者復活方法は、現状の経営を改善するのに役立つ方法・策であり、すぐに出来見直しを建てられるので、勉強になった。(F.Tさん)
- 今のところ板橋校以外のセミナーには参加していません。物件は、15年経過しキャッシュフローは赤字です。管理項目すべて、今日指摘されたとおりの貧乏大家です。少しでも改善できるところは、努力してみたいと思います。(練馬区A.Tさん)
- 空室対策を学びたくて参加しました。収入アップ作戦が参考になりました。(中央区角掛博人さん)
- 競売落札後の再契約事例が参考になりました。(T.Yさん)
- 総合的に大家業の知識が得られるので参加している。会社設立の考え方が良かった。退去理由は聞いていたが、入居者に入居理由を聞くことは、目から鱗だった。(Y.Mさん)
- 相談ができる点が気に入り参加しました。ごく最近まで一室空室だったので、不安を感じていたのでよかったです。(町田市S.Mさん)
- デッドクロスの部分が他の所のセミナーより詳しくて面白かったです。(O.Mさん)
- 現在、運営中のマンションの経営体質の点検・見直しを行いたかったから参加しました。経営改善する方法を改めて確認できました。(K.Mさん)
- 自分も企画の段階ですでに失敗しているので、ピッタリなテーマだと思い参加しました。具体的な事例をシュミレーションのグラフで見る事が出来たことが良かったです。(東久留米市E.Kさん)
- 毎回受講しやすいので参加しました。今回は今の自分に合っていました。これからの参考になりました。(松戸市S.Kさん)
- 何となくなじんできているので、毎回参加している。アパート経営体質を向上させる諸点を多角的に整理して頂いた点が良かった。(M.Mさん)
- テーマに対する解決策が毎回多数あるので、参加している。シュミレーションの実施が良かった。(S.Kさん)
- 今回は、全部良かったです。とっても勉強になりました。(K.Hさん)
- 大友さんが主催しているので参加しています。将来の問題に対する対処の方法を体系的に学べた。(加藤隆さん)
- 賃貸経営の基本を頭の中で整理するのに良いテーマでした。(F.Tさん)
- 年数と共に税金が高くなる仕組みなどを学びたかったため参加しました。保険のことを聞くことが出来て良かったです。(品川区M.Oさん)
- 復習が出来てよかった。(O.Tさん)
- 夫任せになっており、今回は私に合うセミナーだったので参加しました。初めてでしたが、思っていたよりわかり易かったです。グラフの読み方が良くわかりませんでした。(日野市I.Yさん)
- 大友先生のセミナーだから参加しています。法人化のメリットが良く分かりました。(八千代市A.Tさん)
- 収入アップ策を何か考えてみる必要を感じました。(K.Mさん)
- テーマが気になり参加しました。−(さいたま市K.Nさん)
- 減価償却費と元金返済の分岐「デッドクロス」は、とても参考になりました。(中央区Kさん)
- シミュレーションでの説明が具体的でわかり易かったと思います。(Kさん)
- リフォーム関係のセミナーを希望します。(町田市T.Sさん)
- 大友さんのわかりやすい説明、独自調査資料が良いので参加しています。自分の物件のデッドクロスなどを再確認するきっかけとなりました。(杉並区O.Tさん)
- 実際の事例を元に話をされているので、自分のケースに当てはめやすい為、参加しています。大家業の全体像から細かな点まで非常に役立つ内容でした。(K.Tさん)
- 毎回参加していますが、楽しいです。収入・支出・節税の大切さが良く理解出来ました。実行して成果をあげていきたいです。(鴻巣市K.Hさん)
- ＸＸ保険の事を知ることができました。逓増保険に入っていますが、それ以外の方法がわかりました。管理会社との件、考えられるようになりました。(文京区NG)
- サブリース会社が築2年目で家賃を下げる事になった為、どうにかしたくて参加を決めました。(Y.Fさん)
- 賃貸経営の今後の見通しを立てていくのが必要だと思います。シュミレーションの必要性を感じます。収入・支出・節税について、もう一度見通していきたいと思います。それぞれのポイントについて、検討材料が良く分かりました。(佐藤哲夫さん)
