実践！金持ち大家塾板橋校

こんにちは。

実践！金持ち大家塾板橋校の大友哲哉です。

前回のアパ・マン経営企画法その１では、「いろいろな投資方法について概算の収支を計算する方法」と「ハウスメーカーなどに依頼する前に自分で判断材料を持つための調査方法」についてお話しました。

今回は、ハウスメーカーなどから提案書に必ず付いてくる、事業収支計算書の読み方を徹底解説します。

それも、戸建賃貸から、木造アパート、RCマンションなど、23種類の活用方法の事業収支計画をグラフ化して解説します。





なぜ、解説する必要があるのか、理由はカンタンです。

甘すぎる事業収支計画書ばかりだから、です。

例えば、私が手取り20万円と試算した計画、ハウスメーカーの提案書をみると、60万円です。

アパ・マンを建てさせるのが目的の会社が出すのですから、いかにも儲かる計画のように見せたいのです。しかも、提案書の作成は無料ですから、細かい項目や数字まで詰めて計算しません。

もっと重要なことがあります。

それは黒字倒産のカラクリを知ることです。

仮に、ずーーーっと家賃が下がらず、空室も増えず、修繕費も変わらなくとも、10年もすると税金の支払いが年々増えます。収入は同じ、支出も同じ、でも税金は年々増えるのです。

実際は？　そう、家賃は下げないといけないかもしれない、空室も増えるかもしれない、修繕費は増えていく。収入は減って支出は増える、それでも税金を払う羽目になります。

「こんなはずではなかった、だまされた！」　という大家さんは、築10年くらいから増えてきます。30年ローンだと、あと20年、冬の時代が続きます。

もし途中で現金がなくなると？　倒産です。

黒字倒産のカラクリは、アパ・マン経営の宿命で、避けては通れないもの。この宿命は、新築する前から分かることです。対処法については節税がテーマの回に譲りますが、カラクリについては今回の大家塾でしっかり理解できます。

実は、恐ろしいことに、提案書を作成してきた営業マンも、事業収支計画表の見方や黒字倒産のカラクリを知らない人が多くいます。専用のソフトで適当に数字を入れただけで作っただけ、という場合が多いからです。そんな彼らに、表の見方を教えてくれと言っても無駄ですので、大家塾で勉強してください。


いかがでしょうか。

アパ・マンの新築の計画があって、提案書が山ほどあって、事業収支計画書の数字にクラクラしているなら、今回の大家塾は最適です。

数字の羅列ではなく、グラフ化して、それも戸建賃貸からマンションまで22パターンを一挙に解説しますので、黒字倒産のカラクリも一緒に、感覚的に理解できて頭に深く浸透することでしょう。

そのほか、企画に必要な、

1. より高利回りになるように企画を磨き上げるポイント
2. 完成までの工程の組み方
3. 失敗しない工事契約の仕方

も解説します。

昨年、同様のテーマで開設した時は、事例は３パターンだけでした。今回、22パターンあります。しかもグラフ化します。より一層分かりやすいことでしょう。

昨年参加された方の声もご参考にどうぞ。


《開催概要》

第１部：最強のアパ・マン経営企画法その２
第２部：老朽アパートを高収益物件に変身させる方法−ゲストハウス活用事例−

1. 日時：5月3日（土）午後2:00〜4:30（受付は午後1:30〜）
2. 場所：板橋区立グリーンホール
3. 交通：東武東上線大山駅／都営三田線板橋区役所前駅　各徒歩５分
4. 住所：東京都板橋区栄町36-1
5. 地図：http://www.city.itabashi.tokyo.jp/bkaikan/map.htm
6. 電話：03-3579-2221
7. 費用：一般１０，５００円 ※事前振込　（会員は会費のみで参加できます）　
8. 定員：50名
   
9. 懇親会：近くに居酒屋にて。予約者優先。費用実費。
10. その他：
    参加確定者に受講票をメールで通知します。
    家族同席でも料金は同じです。
    お申し込み後に残席を確認して、メールを返信します。
    その後に参加費をお振り込みください。
    なお、キャンセルの場合は
    収録したＤＶＤの発送に替えさせて頂きます。
    

前回参加者の優先予約もあり、残席-です。（4/30,10:00現在）

キャンセルでましたので、あと２名参加できます。（5/1,15:00現在）

終了しました。

お申し込み頂いた方には残席を確認して、ご連絡します。
一般参加の方は、参加費のお振込みはその後にお願いしています。

一般の方はこちらから。（10,500円）

大家塾板橋校の会員さんはこちらから。（月会費のみ）

大家さん学びの会の正会員さんはこちらから。（5,250円）

 

今回、参加された方の声をどうぞ。

1. 構造・間取・広さ・ＥＶ有無別で長年数に渡る２３種類のグラフ化を見ることにより、物件収支の全体像が解り易くて非常に有益でした。第二部は、発想を変えた方法で高収益にした点で参考になりました。具体的な方法の説明で解り易かった。(Tさん)
2. 大友さんのセミナーはいつも端的で内容が整理されていてわかりやすいため参加しました。収支がパターン毎に整理されているだけでなく、視覚化されているのでわかりやすかったです。二部は、加藤さんの一つ一つの工夫・努力を知り、私も頑張ろうと力を頂きました。ありがとうございます。(Mさん)
3. ゲストハウス運営のノウハウを聞きたかった参加しました。収支計画を見るとき税金を考えない’というのは、なるほどと思いました。次からはさっそく実践してみます。講習の間、何度も’すばらしい’とつぶやきました。実際には、ご苦労があったのでしょうが聞いていてわくわくとする。ためになるだけではなく、楽しいお話でした。(新宿区Wさん)
4. 投資する際は、多様な選択肢で検討しないと痛い目にあうということ。花形ＲＣマンション投資に目がいきがちだが、コインパーキングなど地味な投資にも着眼することが重要！ということに気がついた。大変勉強になりました。2部は逆転の発想と創意工夫の実践例が素晴らしく参考になりました。(Kさん)
5. 経営計画について基本から学びたいため参加しました。分析の手法と問題点把握ができてよかったです。(横浜市Mさん)
6. アパート購入のときの計画が立つので参加しました。計画の仕方がわかった。具体的で楽しかった。ありがとうございます。(我孫子市柚崎秀樹)
   講師の人柄が良かった(大田区Kさん)
7. 具体的な建築工法による収支状況が理解出来た。発表の場が持てて良かった(Kさん)
8. H．Ｐ．を見て好感を持ったから参加しました。黒字倒産をしやすい原因を学べたことが良かったです。事業収支計画書の必要性を学べてよかったです。実践者である加藤さんの説得力に勇気をもらった。(北区匿名希望さん)
9. グラフのパターンが多くあり解り易かった。利回りが素晴らしい。(Yさん)
   事業収支に関してセミナーを受講したかったため参加しました。黒字倒産にならない為に、デットクロスを考えなくてはいけないことがわかりました。第2部のゲストハウスは、検討したいと思っていたのでとても参考になりました。(台東区匿名希望さん)
10. 他のオーナーさんがどんなことをしているか参考にしたくて参加しました。デットクロスについてなんとなくわかりました。2部のゲストハウスのイメージがわかりました(長野市Wさん)
11. 今後とも参加したいと考えています。2部の手作りアパートの大家業の生の声、大変参考になりました。(Mさん)
12. 長期的視点からの大家のサポートをしている大友さんが良くて参加しました。新築する場合の注意点や木・鉄・ＲＣの利回りに差がないことが良く分かった。ただデットクロスには、注意が必要なのが良く分かった。2部はいろいろな方法を老朽アパートに投入しているところがすごいです。(Kさん)
13. 賃貸物件の収支計画の立て方、対策はどうしたらいいのかに興味がありました。加藤さんの物件について見学会には参加できなかったのでぜひお話を伺いたかったことです。参加しました。新築だけでなく、既存物件についてももう一度収支を見通して黒字倒産を防ぐためにも対策を立てていきたいと思います。築年数を経た物件のリノベーション方法を通して自分の物件のリノベーション・付加価値の付け方、大変参考になりました。早速実践できることなのでやってみたいと思います。(北区佐藤哲夫)
14. 今のところ新築の予定はないが、黒字倒産など基本的な考えがわかってためになりました。ＰＤＣＡが回っていてよくまとまっていると感じました。基本的なことの積み重ねだが、大きな収益を生んでいて参考になりました。(Yさん)
15. 構造別のキャッシュフローがよかった。(富士見市Nさん)
    収支計画書の見方に興味があったため参加しました。１部はグラフ化（ポイントが絞ってあった点）と具体的な事例・金額が説明にあった点(渋谷区Tさん)
16. 経営企画について再度確認と勉強をしたかった。特に板橋校にての話は理解しやすいので参加しました。改めて企画段階での重要性を感じたと同時に既に理解していてもデットクロスで黒字倒産が気になり、その時の対応策をもっと詳しく教えてほいい。2部は、具体的で説得力があり参考になりました。実践行動が素晴らしい。(Iさん)
17. 事業収支計画書の吟味というテーマだったので参加しました。グラフ化していて一目で分かるようにしていること全体的に良かった(世田谷区Wさん)
    1度参加したいと思っていたのですが、今回は連休で妻の実家に来た事もあり参加を決めました。黒字倒産の件（グラフにての説明）自分も現在築43年のぼろアパートを買わないかと依頼があり、悩んでいる所であり、加藤さんの苦労話、再生術についてかなり参考になりました。(富山市久郷昌夫さん)
18. デットクロスの仕組み。計画の重要さが良く分かった。(練馬区Kさん)
19. やはりグラフはカラーでないと…項目とグラフの線が一致させづらいのでピンとこない。コスト意識をちゃんと実践しているところがすごいと思う。(板橋区Tさん)
20. ゲストハウスのことが知りたくて参加しました。資料を参考にさせていただきます。大変参考になりました。(Nさん)
21. 金額自己資金(退職金）でアパートを新築したので、事業収支計算もアバウトにしたが、全額ローンでは、黒字倒産しないようアパマンを企画することの重要性が認識できた。(Ｈさん)
22. 事業収支計画のマスターに関するセミナーだったので参加しました。資料の印刷状態が悪くて見えず残念です。実例が多く参考になりました(世田谷区Ｉさん)
23. 経営の考え方を整理したいために参加しました。ゲストハウスの内容が知りたいため参加しました。(Kさん)
24. 事業収支計画と税金の調べ方を知りたくて参加しました。改めて計画倒れにならない様に厳しいチェックが必要との認識が高まった実例で話されたので、とても参考になった(桶川市馬場重明)
25. とりあえず、1回出席して様子をみたいと参加しました。黒字倒産が理解出来た参考になった点が多々ありました(練馬区Ａさん)
26. タイムリーな話題のセミナーを開いてもらっているので参加しました。(町田市Tさん)